無產(chǎn)權(quán)機(jī)械車位土增稅的處理辦法！

隨著市面汽車的數(shù)量越來越多，而土地資源越來越稀缺，停車問題已經(jīng)成為老大難。目前很多房企為了更好的利用空間資源，開始建設(shè)機(jī)械車位。它具有占地面積小、空間利用率高等優(yōu)勢，是解決停車問題的有效手段，但與此同時，也帶來了新的財稅問題。房企將機(jī)械車位劃分為若干個停車單元銷售給買主，那么轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車位取得的收入，需不需要交納土地增值稅？

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位或在后期為滿足業(yè)主的需要，建造的機(jī)械車位，一般建成后用于非營利的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。這些無產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車位是小區(qū)業(yè)主共有的，嚴(yán)格地說屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由小區(qū)業(yè)委會委托物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除必要的管理成本后歸入小區(qū)維修資金。

 那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將建造的與清算項目配套的機(jī)械車位建成后歸全體業(yè)主使用，或無償移交用于非營利性社會公共事業(yè)的，視為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費(fèi)，其建造過程中發(fā)生的相關(guān)成本、費(fèi)用可以按規(guī)定扣除。

就是說，無產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車位是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公共配套設(shè)施。

首先、有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售不動產(chǎn)時，將房地產(chǎn)開發(fā)項目中的無產(chǎn)權(quán)機(jī)械車位做為不動產(chǎn)，一并銷售給業(yè)主并取得收入時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)將該部分收入并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，計算土地增值稅，并準(zhǔn)予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。這里我們將無產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車位視同不動產(chǎn)，按規(guī)定繳納土地增值稅。

理解：

根據(jù)國稅發(fā)[2006]187號土地增值稅的扣除項目第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的會所、車庫等公共設(shè)施建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

該文件明確說明了，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算銷售收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用，與有無產(chǎn)權(quán)沒有關(guān)聯(lián)。

其次、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將無產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車位做為永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓機(jī)械車位使用權(quán)年限與所購房屋一致的，或者永久轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的，取得的使用權(quán)租金收入這里也應(yīng)當(dāng)視同銷售，歸集相應(yīng)的收入和成本，計算繳納土地增值稅。

理解：

房地產(chǎn)企業(yè)銷售無產(chǎn)權(quán)機(jī)械車位時，與業(yè)主簽訂的合同，一般為轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)，這意味著簽定合同的業(yè)主對相關(guān)的車位享有長期占有、使用、轉(zhuǎn)租的權(quán)利，并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險。實質(zhì)上從從簽訂合同之日起即從開發(fā)商處承接了與對應(yīng)車位所有權(quán)有關(guān)的全部收益和風(fēng)險。開發(fā)商這種轉(zhuǎn)讓行為，除不能履行產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)外，性質(zhì)與轉(zhuǎn)讓車庫所有權(quán)的銷售行為并無二樣。因此，應(yīng)當(dāng)將該種長期讓渡機(jī)械車位使用權(quán)、一次性收取報酬的行為作為視同銷售行為，與銷售有產(chǎn)權(quán)的車位實質(zhì)上是一樣的。因此應(yīng)列入銷售開發(fā)產(chǎn)品交納土地增值稅。

綜上，企業(yè)在實務(wù)操作過程中對無產(chǎn)權(quán)的機(jī)械車位按以下方式處理：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償移交或歸全體業(yè)主使用的無產(chǎn)權(quán)機(jī)械車位，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理； 

2、與房產(chǎn)同等轉(zhuǎn)讓或出租永久使用權(quán)的，應(yīng)視同銷售計算收入并核算其相應(yīng)的成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理，交納土地增值稅。

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