經(jīng)濟(jì)合同是企業(yè)稅收產(chǎn)生的源頭，經(jīng)濟(jì)合同是企業(yè)隱藏稅收風(fēng)險(xiǎn)的溫床。因此如果房屋租賃合同中約定了不恰當(dāng)?shù)臈l款，將會給企業(yè)帶來不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)，從而造成多交稅的損失。【案例1】宏遠(yuǎn)公司自有一幢房屋建筑面積為1000平米，原值為1000萬元。該幢房屋自2020年1月1日開始出租給方正公司，租期三年（2020-2022年）,租金合計(jì)324萬元,第一年免租、第二年和第三年每年收取162萬元。
例如案例1中關(guān)于租金的表述：租期三年（2020-2022年），租金合計(jì)324萬元。
（三）租金包含物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)器設(shè)備使用費(fèi)【案例3】A公司與其關(guān)聯(lián)企業(yè)B公司簽訂的租賃合同中的價(jià)格條款規(guī)定: B公司出租廠房、辦公樓給A公司,租賃期限8年,每月租金為109,000元,租金包括辦工廠區(qū)、停車位、廠區(qū)道路和綠化帶等附屬設(shè)施費(fèi)用,還包括辦公樓中的辦公設(shè)備租金和管理服務(wù)費(fèi)用。
【案例4】房屋年租金為人民幣80,000元，租金為不含稅租金，出租人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)（包括營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅）由承租人在納稅申報(bào)期內(nèi)代為繳納。
二、合同條款隱藏的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析【案例4】房屋年租金為人民幣80,000元，租金為不含稅租金，出租人依法應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)（包括營業(yè)稅、城建稅和教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅）由承租人在納稅申報(bào)期內(nèi)代為繳納。根據(jù)以上法律規(guī)定，如果出租人存在免費(fèi)收取租金而出租房屋的情況，依據(jù)財(cái)稅〔2010] 121號文件第二條規(guī)定在免收租金期間，出租人必須按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。假設(shè)案例1中當(dāng)?shù)卣?guī)定按房產(chǎn)余值計(jì)算房產(chǎn)稅的扣除率為30%，那么宏遠(yuǎn)公司2020年免租期間應(yīng)申報(bào)房產(chǎn)稅為： 1 000×（1-30%）×1.2%=8.40（萬元)。（二）租賃合同中租賃價(jià)格的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析1、在租賃合同價(jià)格中，水電費(fèi)用、物業(yè)費(fèi)、機(jī)器設(shè)備租金沒有與房屋的租賃價(jià)格進(jìn)行分離，從而導(dǎo)致多繳納房產(chǎn)稅的涉稅分析。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知》 (國稅發(fā)(2005) 178號)的規(guī)完，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。房屋是指有屋面和圍護(hù)結(jié)構(gòu)有墻或兩邊有柱)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、居住或儲藏物資的場所。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等不屬于房產(chǎn)。基于此規(guī)定，辦公設(shè)備、廠區(qū)、停車位、廠區(qū)道路和樂化帶等附屬設(shè)施和管理服務(wù)費(fèi)用不屬于房產(chǎn)，不用交房產(chǎn)稅。因此【案例3】中，B公司出租廠房、辦公樓給A公司，租賃期限8年，每月租金為109,000元，租金包括辦工廠區(qū)、停車位、廠區(qū)道路和綠化帶等附屬設(shè)施費(fèi)用，還包括辦公樓中的辦公設(shè)備租金和管理服務(wù)費(fèi)用，這種業(yè)務(wù)合同會使B公司承擔(dān)更多的房產(chǎn)稅。2、在租賃合同價(jià)格中,沒有將不含稅價(jià)款單獨(dú)表述，導(dǎo)致多繳納印花稅的涉稅分析。根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規(guī)定，合同的計(jì)稅依據(jù)為合同上載明的“金額”。如果合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；如果合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；如果合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。因此 【案例1】【案例2】【案例3】中關(guān)于租金價(jià)款的表述沒有將價(jià)稅分別列示，就會多繳納印花稅。比如【案例1】，租金收入為324萬元，就會多交印花稅324萬元/1.09*0.09*0.001=270元。雖然金額不大，但是也是銀子啊。 出租人在出租房屋時(shí)，往往不承擔(dān)與租賃有關(guān)的稅費(fèi)，承租人為了更好地進(jìn)行賬務(wù)處理，一般會到稅務(wù)部門代開發(fā)票，但到稅務(wù)局代開租賃發(fā)票存在一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)代替出租人扣繳的租賃業(yè)增值稅及其他稅費(fèi)不可以在稅前扣除，企業(yè)一邊承擔(dān)了代扣稅費(fèi)的成本支付，一邊又不可以在稅前扣除代替出租人扣繳的各種稅費(fèi),使企業(yè)多繳納了企業(yè)所得稅。三、化解及應(yīng)對：通過合同的正確簽訂實(shí)現(xiàn)節(jié)稅（一）對于確實(shí)存在免租期的，一定不要在合同中注明免租期，視同全部為租賃期，只是在約定租金時(shí)，將第一次的租金收入約定為固定的租金。（二）將租金收入按照實(shí)際提供的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行合理的分解。比如如果租金中既包含房屋租賃費(fèi)、也包括物業(yè)管理費(fèi)、還包括機(jī)器設(shè)備租賃費(fèi)，一定要分別簽訂合同。一是房屋租賃合同與房屋所有人簽訂；二是物業(yè)管理費(fèi)與物業(yè)公司簽訂；機(jī)器設(shè)備單獨(dú)簽訂機(jī)器設(shè)備租賃合同。如此，可以較大幅度地降低房產(chǎn)稅稅負(fù)。（三）如果確實(shí)需要包稅的，建議將合同價(jià)款還原為含稅價(jià)在合同中表述，同時(shí)將稅金也單獨(dú)表述，并且注明稅金由支付方代扣代繳。（四）為了規(guī)避多繳納印花稅，在簽訂合同時(shí)，一定要在價(jià)格條款中將含稅價(jià)，稅款，不含稅價(jià)單獨(dú)表述。
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